3 verità nascoste impercettibili, se stai pensando di vendere casa

By | 19 Dicembre 2019

 

Quando parlo di Sistema Testato, parlo di giorni, mesi, anni  di test personali e del mio staff fatti direttamente sul campo. Se poi penso a quando ho iniziato questa attività (1989), un pò di nostalgia,  invade e pervade di ricordi la mia mente, tutto il corpo, ogni singola cellula, mentre degluttisco.

Senza farla troppo lunga, andiamo direttamente al nocciolo della questione :

-Sei confuso/a sul valore di casa tua?

– Hai già chiamato tutti gli agenti immobiliari della tua zona e oltre ?

– O meglio, ti si sono presentati a casa dopo insistenti telefonate, e ognuno di loro ha la sua opinione sul prezzo di vendita della casa  ( con pareri totalmente discordanti ) e questo non ha fatto altro che azzerare quelle poche certezze che avevi fino a quel momento ?

E’ normale. Non è colpa tua. Benvenuto/a nel mercato immobiliare del nuovo millennio.
Se, come spesso capita, hai già provato con il tuo cartello da privato, qualche annuncio sui portali internet, senza successo, ti ritrovi  a dover  decidere a chi affidare la tua casa in vendita e fare una scelta.

Ma parliamoci chiaro.

Non sarebbe bello poter capire con tre domande come eliminare la folla di agenti immobiliari e lasciare sul podio solo 3 di loro, in modo che la scelta sia piu semplice ?
Lo so che ho parlato di podio e ora stai immaginando i 3 gradini con un primo un secondo e un terzo, ma immaginiamo invece per un attimo di posizionarli su un palco e lasciargli  tre minuti a testa per poter presentare singolarmente la loro migliore offerta.

Gli americani  direbbero la ” UNIQUE SELLING PROPOSITION” , mentre un italiano degli anni ’20 avrebbe detto : ” ho un offerta che non puoi rifiutare” , ma questa è un atra storia.

Quasi quasi ci siamo. Ora, sempre con un po di fantasia, spogliali della loro maglia, del loro marchio , del loro brand, della magneficienza dell’azienda ( è piuttosto facile ), spogliali, della loro spilletta che portano attaccata sopra il taschino della giacca e mentre li osservi, ascoltali.

Anche qui, puoi leggere, tutti i segnali del corpo, in avanti e indietro, gradimento e rifiuto, che associati a quello che dicono al livello verbale ti forniscono una visione, non dico completa, ma sufficientemente chiara per comprendere che tipo di Esperto immobiliare hai di fronte.

Gli americani, e non solo loro, dicono che se non sai dire, chi sei, chi è il tuo pubblico, in che modo lo aiuti mentre  ti differenzi dalla concorrenza, nel tempo di una discesa dal terzo piano in ascensore ( quindi parliamo di una manciata di secondi )  difficilmente verrai percepito come un Esperto del tuo settore.

Ecco quando parlo di Esperto non lo dico a caso, e odio inflazionare sia la parola che la persona etichettata che la rappresenta.

Motivo per cui, ho provato a individuare 3 tipi di esperti del settore immobiliare, che rappresentano le figure che potresti incrociare sul tuo cammino e fare l’errore di scegliere il tuo esperto per empatia e simpatia invece che per finalità professionale o MISSION direbbero famosi formatori e coach.

Categorie di Esperti

 

 

 

 

 

Mi spiego meglio.

Vediamo chi sono, nella mia visione (e parlo solo della mia esperienza sul campo), in un elenco a caso, questi 3 esperti :

(1)  CTB ( consulente tecnico bancario)  Esperto immobiliare

o perito incaricato dalla banca per effettuare una perizia della casa.
La situazione di quel momento qual’è ?
Questa casa  l’acquirente la sta già comprando e la sua banca ha già dato un parere favorevole di fattibiltà del mutuo richiesto in genere dell’80% circa.

In questo caso il Perito ha solo il compito di verificare lo stato di fatto dell’immobile :

  • accesso agli atti in comune
  • copia del fascicolo
  • verifica conformita catastale con stato di fatto reale
  • verifica antibagno e bagno
  • eventuali variazioni interne dichiarate e presentate nei tempi previsti o sanzioni

Facendo un calcolo forfettario, stiamo perlando di un lavoro che in media ha un costo di circa 250/300 € a carico dell’acquirente che sta comprando. Nient’altro.
Una semplice descrizione accurata del ” che cosa “.
Nessun riferimento o paragoni con altro immobile  simile che è stato “venduto” o “non venduto” nella zona entro il raggio di un chilometro.

D’altronde la banca ha già verificato il rapporto rata reddito del cliente e sa che la rata mensile che il cliente può sopportare non deve superare  1/3 del totale reddito famigliare, esclusi vari finanziamenti in corso che andrebbero a compromettere il rapporto rata/reddito.

 

(2)  CTU ( consulente tecnico d’ ufficio )  Esperto immobiliare

incaricato dal Giudice detto anche CTU con il compito anche lui di verificare il ” che cosa ” come il CTB ma con ulteriori approfondimenti sullo stato di fatto del momento :

– immobile libero o occupato ?
– il contratto di locazione è stato registrato alla agenzia delle entrate ?
– contratto di locazione è stato trascritto anche in conservatoria ?
– Prima o dopo la trascrizione del pignoramento dell’immobile ?

– altra verifica normalmente consiste in una visura ventennale e sui vari passagi di proprietà
– deriva da una donazione ?
– Qual’è il numero di ipoteche trascritte ?
– Chi sono i creditori procedenti ?  ( Istituto bancario, condominio, equitalia )
– E gli intervenuti ?
– etc
Una vera e propria analisi dettagliata, non solo della situazione di fatto ma anche di quella debitoria dell’esecutato.

Ecco questo tipo di perizia, ha lo scopo di dare informazioni piu’ dettagliate dell’immobile, normalmente ha un costo che si aggira intorno ai 2500€ + iva, ed è scaribaile da un qualsialsi portale di immobili all’asta in internet, da chiunque con 3 click, 24H/24.
Un osservazione che salta subito all’occhio è la grande differenza di costo delle 2 perizie.
– perizia CTB  circa 250 €
– perizia CTU circa 2500€
Ho provato a chiedermi il perchè di questa differenza di prezzo. Il CTU fa un lavoro oggi, con la certezza ( anche dal punto di vista legale )  che verrà pagato non prima di 4/5 anni, quando la casa andrà all’asta, dopo 2/3 ribassi di prezzo a causa di una serie di aste deserte. Certo, è un investimento, ma a lunga scadenza.

Per quanto ne so, anche questo Perito Esperto, non è mai stato sul campo, non ha mai parlato con chi deve e vuole comprare quella casa, con chi mette mano al portafoglio.
Egli sa, di aver messo in cantiere il suo diritto legittmo, all’incasso del costo della sua perizia appena  il Giudice dell’esecuzione emetterà il decreto di trasferimento del bene e ci sarà la ripartizione dei crediti.

Anche lui, non ha nessuna esperienza di vendita, meno ancora di marketing. Sa solo che il braccio lento della legge, a un certo punto farà il suo corso, spesso, da quello che vedo oggi, immobili  assegnati e venduti intorno al 40% del valore di perizia.
Ecco, immagina quindi il prezzo minimo di base d’asta che scatena poi la gara al rialzo tra i vari contendenti.

(3)  CTP (consulente tecnico di parte)  Esperto immobiliare

Il terzo esperto immobiliare lo identifichiamo come colui capace di sviluppare al livello tecnico una Perizia Tecnica dell’immobile tenendo conto della somma dell’operato dei 2 consulenti precedenti e in piu’ aggiunge una conoscenza profonda di come si comporta l’acquirente e la sua psicologia dell’acquisto.
In soldoni ha lo scopo di vendere, senza svendere, la casa del proprietario, dicendo sempre la verità.

Conosce il mercato immobiliare nello specifico della zona che segue, sa cosa è stato venduto, cosa è ancora in vendita da anni, ha qualificato l’acquirente in modo specifico e si muove su una sua richiesta specifica, lo pesa e lo misura da anni, lo rispetta  e sa che ama comprare ma non vuole che gli si venda.

Mi sembra evidente “chi fa che cosa” e come puoi beneficiare dei suggerimenti di un vero Esperto.
Ecco ad esempio come trovarne uno, quanto meno abilitato   iscritto al ruolo in Camera di Commercio.

Con il sistema Vendita Sicura,  avrai la garanzia di affidarti ad un Esperto ( Consulente Tecnico di parte ) che ha già messo a fuoco le esigenze del tuo fututro acquirente partendo da principi tanto antichi quanto chiari, e che segue una procedura ben precisa :

  • Nuova planimetria con sigillo di Garanzia

    .

Viene creata dopo il rilievo in modo da eliminare all’acquirente ogni dubbio riguardo a che cosa sta comprando esattamente e  non di meno gli permette di fare subito chiare considerazioni, la può scaricare subito da intrnet e può  andare a comprare i mobili all’ikea scegliendo già su carta l’arredamento. Ecco  un esempio di planimetria

 

  • la preparazione alla vendita ( home staging )

Ti permetterà di valorizzare in modo esponenziale il valore percepito ed economico della tua casa.Nello specifico il sistema Vendita Sicura prevede che il costo dell’analisi per la preparazione alla vendita di casa tua sia compreso nell’accordo commerciale.

Ma chiariamo un po meglio il valore di tutto cio’. Se chiami fuori un Architetto Esperto di interior design ti costa una media di circa 2000€.

Nel sistema è compreso nell’accordo.Ma quanto vale davvero una consulenza del genere ?

Ecco un esempio pratico.

 


E’ stato dimostrato dopo varie esperienze non solo qui in Italia ma anche otreoceano che  l’intervento di un home stager aumenta il valore economico della tua casa di circa il 15%.

Supponiamo di avere un immobile del valore di 100.000 € e di investire circa 2000€ per prepararlo alla vendita. A conti fatti ti porterebbe un ritorno sull’investimento del 750% ( basta dividere 15000/2000 =7,5 x 100 =750% ).

Grazie al Sistema Vendita Sicura non dovrai neanche affrontare questo costo perche è già previsto nel pacchetto, dell’accordo commerciale.

Ora, un Investitore con la I maiuscola direbbe che se investo zero e ho un ritorno del 15% sto investendo a ROI INFINITO.

E se invece stai vendendo una casa da ristrutturare come si puo preparare alla vendita una casa in pessimo stato interno ed esterno ?

Nella pratica un Architetto Esperto di ristrutturazioni dopo aver fatto anche qui il rilievo e preparato un render con una vista dall’alto come nella figura qua sopra, raccoglie  3 preventivi di ristrutturazione generale della casa, da riconosciute imprese edili sul territorio, configura un arredamento per il cliente ideale legato alla tipologia di immobile, in modo che l’annuncio stesso possa attirare direttamente il compratore giusto.

In realtà questo è un lavoro che viene preparato molto prima di mettere gli annunci online, il cartello, la pubblicità sui giornali locali, appena messo in vendita, etc.
La raccolta di tutte le informazioni planimetria, preventivo di ristrutturazione, render specifico personalizzato è il minimo necessario per poter procedere ad una trattativa chiara, concreta e sicura con il tuo acquirente, colui che metterà mano al portafoglio.

Ma non è finita qui.

  • Fotografie e video emozionali

La tua inserzione verrà posizionata sulla prima pagina dei vari motori di ricerca online con sponsorizzazioni precise che partono da facebook ads,google ads,  youtube, oltre ai classici portali immobiliari immobiliare.it, idealista.it, casa.it. Ecco un esempio di un video :

 

Questo mix,  ad alta visibiltà, di  Foto e video Emozionale farà in modo che il tuo acquirente che ha bisogno di comprare casa  scelga di vedere il tuo immobile, prima di tutti gli altri riducendo drasticamente i tempi di vendita, spesso anche in 30 giorni.

Ora non ti resta che compilare il form qua sotto e ricevere il tuo Buono Sconto per l’ APE,  OPPURE INVIARE DIRETTAMENTE UN WHATSAPP AL 371 358 0125.

A PRESTO

 

 

 

 

 

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Pietro Amico

Opero nel settore immobiliare dal 1990. Vivo e lavoro in provincia di Torino dove aiuto investitori e proprietari di immobili a vendere e comprare garantendo tempi certi.